引き渡しをしたあとの責任の所在【契約不適合責任】

平成２０年４月の民放改正により、不動産取引では大きな変更がありました。

それまで「瑕疵担保責任」として売主側が保証していた部分を撤廃し、あらたに「契約不適合責任」という条項になったのです。

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、似ているようでまったく解釈が異なるものです。

ここでは、どのような点で異なり、どんな影響があるのかを売る側の視点で解説していきます。

 

◆瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

今まで瑕疵担保責任として売主側が保証していた部分には、範囲があらかじめ決められていました。

主要構造部に対する欠陥と雨漏り・給水管の不具合です。

また、土地については土壌汚染や地中埋設物が該当します。

これは、物件を見ただけではわからない部分を対象にして、引渡し後でも売主への責任が追及できるものでした。

しかし、不動産の欠陥はこれだけに限られません。

そのため、売主側の保証範囲を指定しないかわりに、保証の指標にするものを「不動産を購入した目的に支障になるかどうか」としたものが契約不適合責任になります。

これは一見、範囲が広いために、なんでも売り主側の責任となりそうですが、そうではありません。

まず、自分が知っている不具合をすべて公表して書面にし、買主に対して認知します。

「物件状況報告書・付帯設備報告書」を作成することが重要になってきます。

ここは瑕疵担保責任と同じように、買主が知っていたことまでは保証をすることはないということです。

さらに、欠陥と思われることでも、その不動産を購入した目的が果たせることであれば、保証する必要はないという考えです。

これについては判例が少ないため、現時点では難しい判断もありますが、今後、わかりやすい内容になってくると考えられます。

 

◆契約不適合責任の期間と効果

契約不適合責任は、住宅品質確保法との関連もあり、良質な住宅の提供を目的とした措置の一環です。

そのため、買主側が不利になることのないよう規定されています。

民法では、契約不適合責任の適用期間は、その事象があったことを知ってから１年間とされています。

しかし、この規定では売主はいつまでも契約不適合責任を負うことになります。

そこで実務上は、契約不適合責任の適用期間を引渡しから一定期間定めることが慣習になっています。

目安としては、短くて３ヶ月、長くて１年といったところです。

不動産業者が売主の場合は、引渡しから２年間を契約不適合責任の適用期間にしており、瑕疵担保責任の規定をそのまま流用しています。

この期間は、契約の解約や修繕などを買主が請求できることになります。

契約不適合責任を免責とする規定を定めることも問題ありません。

ただし、買主に極端に不利になるものについては無効になる可能性があります。