【不動産業者向け】破産管財人が売主となる不動産売却で必要な知識|㈱HGCエステート

2023/09/22

債務整理関連の不動産を扱うことが多い弊社では、破産管財人が売主となる不動産売却も多くあります。

破産管財人とは、債務者が破産したときに、その財産処分の公平性を保つために裁判所から原則選任されます。

「破産管財人の不動産を売却することになった」

「破産管財人から不動産売却を依頼された」

もし、破産管財事件の不動産を担当することになったら知っておくべきことをまとめました。

破産管財人の不動産売却の６つのポイント

売主=破産管財人、破産財団組入費用=破産管財人（弁護士）の報酬

破産財団組入費用の目安は、不動産成約価格の３％～７％

控除される費用は、破産管財人・債権者と事前に打合せておく

売却には裁判所の許可が必要

売買契約では契約不適合責任を免責にすることが無難

【まずはコレ！】破産管財人とは？破産財団組入費用とは？

破産管財人の不動産売却では、通常の不動産売却や任意売却とは異なることがあります。

ここでは『破産管財人』と『財団組入費用』を説明します。

破産管財人とは？

破産管財人=売主と考えると、もっともわかりやすいと思います。

登記事項証明書に登記されている所有者は変わりませんが、その所有者が破産手続きをしているため、裁判所から選任された弁護士が財産の管理・調査・評価・換価・処分を行います。

不動産売却での売主が果たす役割を破産管財人が請け負うことになるのです。

実際に売買契約書の売主欄や媒介契約書の所有者欄はこんな感じになります。

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売主：　住所　▢▢市▢▢区▢▢条▢▢丁目▢▢番▢▢号

　　　　　　　　　　　　　▢▢▢▢法律事務所

氏名　破産者▢▢▢▢　破産管財人

　　　　　　　　弁護士　▢▢　▢▢

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破産財団組入費用とは？

破産財団組入費用=「破産管財人（弁護士）への報酬」ととらえておくといいです。

実際には、破産管財人が換価・処分する財産すべてを「破産財団」といい、その中なら一定を破産財団組入費用として控除します。

弁護士や債権者によって、「財団組入費」「管財費用」などと言い方が異なりますが、すべて同じことです。

【配分表に必須！】破産財団組入れ費用の目安

売却する不動産の成約価格の一定額を、財団組入費用とすることが認められています。

財団組入費用の目安は、成約価格の３％～７％の間で認められることが多いです。

不動産の成約価格や控除費用の内容などによっても変わります。

破産管財人と債権者との十分な打合せが重要です。

ちなみに、債権者が住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合は、原則として破産財団組入費用は不動産成約価格の３％になっています。

【控除される項目例】破産管財人・債権者と事前調整

不動産の任意売却では、成約価格から一定の費用を差し引くことのできる『控除費用』というものがあります。

破産管財人の不動産売却でも控除費用は認められています。

・仲介手数料

・抵当権抹消費用

・破産財団組入費

・残置物処理費用

・差押解除費用

ただし、控除費用を認めるかの決定権は債権者と裁判所になりますので、すべてが認められるとは限りません。

【必要な条文例】売買契約書・重要事項説明書での注意点

破産管財人の不動産を売却するときの売買契約書・重要事項説明書では、記載が必要な条文があります。

特約条項などを利用して記載します。

記載している条文は、すべて実際に売買契約書に記載したことのある条文ですが、売買内容によって変更・アレンジしてください。