認知症だと売れない！？意思能力が欠けているなら成年後見制度を利用

不動産の売却には所有名義人が「売る」という意思表示が必要です。

ところが、認知症や精神疾患などにより、意思能力を欠くと考えられるときには、不動産の売買契約などは無効になります。

そのためにつくられたのが「成年後見制度」です。

成年後見人を家庭裁判所に対して、子供や妻・四親等内の親族が申請します。

家庭裁判所が成年後見人を選定し、財産の管理などを任せます。

成年後見人は不動産の売却をする権限をもっているように誤解されることもありますが、正確には売却をする権限をもってはいません。

売却だけではなく、賃貸借の契約や解除、抵当権の設定・解除などは、家庭裁判所の許可を必要とします。

不動産の売却をする場合には、あらかじめ家庭裁判所と協議の上、売却を開始することを伝えることが必要になります。

 

◆成年後見人による売買契約で気をつけること

売買契約の締結の際にも、家庭裁判所の許可を得るか「許可を得ることを停止条件とする」契約締結が必要になるので注意してください。

不動産会社でも、この停止条件付契約を理解していないこともあります。

十分に理解するようにしてください。

同時に、成年後見制度を利用しての不動産売買には、現状渡し・契約不適合責任の免責も成約条件とすることをオススメします。

引渡し後に買主からのクレームがあっても、当事者ではないので対応しにくいことも多いからです。

引渡し前の事前の調査を十分にすることと、不明な点があればその点もよく理解してもらうことが、のちのちのトラブル回避にも必要なことです。

契約不適合責任の解説→『引き渡しをしたあとの責任の所在【契約不適合責任】』

 

◆成年後見人制度を利用するデメリット

成年後見人制度は、財産すべての管理について利用するものです。

そのため、不動産の売却についてだけ利用することにはなりません。

空き家の処分をしたくて成年後見人を選任してもらっても、本人の他の財産、例えば預貯金や貸家なども管理する必要が無くなるまでは続きます。

親族が成年後見人であれば、費用負担も少ないですが、弁護士や司法書士に成年後見人が専任されると費用がかかることがあります。

また、成年後見人が専任されるまでには、少なくとも2ヶ月ほどの時間が必要です。

不動産の売買を急ぐときには、あらかじめ選任をしてから始めなければいけません。