事故物件は売れないわけじゃない！不動産における「告知事項あり」

不動産の取引では、告知事項といわれる取引に重要と思われることを、買主に告げる義務があります。

いわゆる『事故物件』といわれる住宅などで、その原因となったものを説明する必要があるのです。

自殺や事件・死亡事故を想像することかと思います。

このようなことが起きたものは「心理的瑕疵」といわれ、不動産の一種の欠陥として扱われます。

重要事項を告知せずに取引をした場合は、不動産業者に罰則が科せられることになります。

 

◆明確な規定のない告知事項の内容

重要事項の告知については、明確な規定はありません。

宅地建物業法３５条「重要事項の説明等」と第３７条「業務に関する禁止事項」の規定を元に、重要事項の告知が必要とされています。

しかし、具体的な内容については、裁判での判例を元に重要事項の告知に該当するかを判断しています。

代表的なものとしては、以下のとおりです。

・対象不動産での自殺
・対象不動産の隣地や近隣での自殺
・対象不動産での死亡をともなう事件・事故
・対象不動産の隣地や近隣での死亡をともなう事件・事故
・対象不動産を暴力団事務所に使用する
・対象不動産の隣地や近隣に暴力団事務所がある

あくまで、これは一例ですので該当しないからといって重要事項の告知にあたらないとは限りません。

 

◆告知事項に該当する孤独死や病死

対象不動産の室内で病死している場合は、考え方が分かれます。

しかし、病死の場合でも、「告知事項あり」にしているケースがほとんどです。

というのも、病死であることを買主が居住したあとに知り、それを理由に契約解除を求めてきた場合は、ほぼ対抗することは難しいからです。

これは消費者保護法によるところも大きいと思います。

そのため道義上知りえた事実は、すべて伝えることが原則です。

「年寄が老衰で死ぬのは当然だろう！」

といったような乱暴な意見は通用しません。

その住宅で起きたことは、きちんと説明することが必要です。

 

◆一律ではない取引価格への影響

告知事項がある不動産については、その内容や程度によって価格にも影響します。

一律に規定があるわけではありませんが、ひとつの目安としているものを記します。

・室内での自殺・殺人事件・焼死は市場価格の５０％
・隣地での自殺・殺人事件・焼死は市場価格の５０～７０％
・室内での病気による突然死（自然死は除く）は市場価格の７０％
・高齢者の自然死は原則として価格に影響はないが、交渉の中では応じる必要がある。
・暴力団事務所などは市場価格の７０％

明確な規定ではないことを十分に注意してください。

内容によっては、さらに価格を下げるといったケースもありますし、あまり価格へ影響をさせる必要がないケースもあります。

すべては買う人がどう思うかによりますので、不動産業者と相談することが大事です。

弊社でも年間１～２件は取り扱います。

価格との折り合いはありますが、売却ができないケースはありませんので、お気軽にご相談ください。