戸建や区分所有マンションの賃貸物件を売却する方法

賃貸物件の売買というものがあります。

賃貸物件には大きく分けてアパートやマンションを一棟まるごと売却するものと、戸建やマンション一室を売却するものに大別されます。

今回は、相続した不動産が賃貸戸建や区分所有マンションのケースです。

 

◆賃貸のままでも売却できるオーナーチェンジ物件

戸建にしてもマンション一室にしても、賃貸物件のままでは売れないのでは？

そうゆうご相談を受けることがあります。

賃貸戸建などの売却物件は「オーナーチェンジ」といって、不動産売買として取り扱いされます。

オーナーチェンジ物件を売却する場合は、通常の売買とは価格の決め方が異なります。

価格査定においても、査定で一般的な事例の比較法ではなく、収益還元法という方法になります。

そのため、購入のポイントになるのは利回りです。

賃貸物件が年間いくらの収入になるのか、購入費用などの投資した金額が何年で回収できるかなどが購入の決め手となります。

不動産投資家が購入者になることが多く、利回りが高いほど成約率が高くなります。

オーナーチェンジでの売却は、空き家にして売却するよりも価格が低くなりがちなのがデメリットです。

しかし、相続税を払ったり、固定資産税を毎年支払うことを考慮して判断する必要があります。

 

◆高価格で売却するなら退去してもらう方がいいですが・・・

賃貸している戸建などでも賃借人を退去させることで、一般的な物件として販売することができます。

成約価格は、賃借人が退去したあとの方が高くなる傾向にあります。

デメリットとしては、初期費用がかかること。

賃貸契約上、借りている人への退去告知は６ヶ月前までになっているケースがほとんどです。

そのため、売却まで６ヶ月待つか、退去費用を出して早期に退去してもらうかという選択になります。

退去費用の目安は、家賃６ヶ月分+引越し費用が相場になっています。

しかし、これも明確な規定はなく、借りている人の方が立場としては有利です。

さらに、多少の退去費用分を上乗せすることもあります。

高く売却するためには、先に費用の準備が必要になることを考えてください。

 

◆退去交渉も請け負ってくれる不動産業者を選びましょう！

賃貸物件の売却には、退去交渉や管理会社との調整なども必要になります。

オーナーチェンジとするのか退去させるのかは、売却する事情によって変わります。

どちらで売却してもいいように、退去交渉も請け負ってくれる不動産業者を選びましょう。