生前に売ると得をする！節税効果の高い譲渡取得税の軽減措置

実家や両親が持っている不動産を相続する前に売却した方がいいということを聞いたことがありますか？

「節税対策で生きてるうちに売却してしまう！」

こうゆう目的で住宅の売却相談に来るお客様もいます。

不動産を売却したときに利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。

『譲渡取得税』といいます。

所有している期間によって変わりますが、売却利益の２０％～３９％かかりますので、かなりの金額が譲渡取得税になるわけです。

ところが、居住用の不動産を売却した場合には、かなり大きな軽減措置があります。

札幌市内の戸建・マンションであれば、譲渡取得税がかからないケースの方が多いくらいです。

生きてるうちに住宅を売却する理由は、ここにあります。

もちろん、軽減措置を受けるには条件がありますので、ここではよく使われる譲渡取得税の軽減措置をご紹介します。

 

◆適用が簡単！もっとも利用される『３０００万円特別控除』

所有者が住んでいた住宅を売却して、得られた利益が３，０００万円までであれば譲渡取得税を払う必要がありません。

もっとも単純化すると、「３０００万円以内で売れたら税金がかからない」ということです。

本当はもっと詳細があります。

売却して得られた利益というのは、売却した金額からかかった費用を差し引くことができます。

ですので、実際には３０００万円以上で売れても譲渡取得税がかからないこともあります。

札幌市内の中古戸建・中古マンションであれば、譲渡取得税がかからない物件が圧倒的に多いです。

また、更地の土地であっても３０００万円特別控除が使える場合があります。

住宅を取り壊してから１年以内に売買契約が締結され、３年以内に引渡しをすると適用ができます。

築年数の古い住宅で、土地を目的とした購入の場合でも利用ができるということです。

譲渡取得税の軽減を受けるケースのほとんどが、『３０００万円特別控除』になっています。

（適用条件まとめ）
・自分が住んでいた住宅である。（住民票などで住所地を証明できる）
・転居後３年以内の１２月３１日までに譲渡する。
・土地の場合は、住宅取壊しから１年以内に契約、３年以内に譲渡する。

 

◆所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間１０年を超える自分が住んでいた住宅を売却したときに、譲渡取得税の税率が軽減されます。

また、この特例は『３０００万円特別控除』と併用して利用できます。

売却したときの利益が３，０００万円を超えた場合を想定してみましょう。

３０００万円までは『３０００万円特別控除』を利用して譲渡取得税の対象になりません。

３０００万円を超えて６０００万円までの部分は、税率が１５％になります。

通常の譲渡取得税の税率より、５％程度は少なくなります。

（適用条件まとめ）
・所有者の所有期間が１０年を超えている。
・自分が住んでいた住宅である。（住民票などで住所地を証明できる）
・転居後３年以内の１２月３１日までに譲渡する。
・土地の場合は、住宅取壊しから１年以内に契約、３年以内に譲渡する。

 

◆特定の居住用財産の買換え特例

戸建を売ってマンションを購入するといったような場合に利用できる特例です。

自分の所有していた戸建を売った価格より、新しく買ったマンションの価格が高ければ、譲渡取得税はかかりません。

また、売った戸建の価格から新しいマンション価格を引いても利益が出る場合は、その利益からかかった費用を引いたものに税率をかけることになります。

課税される金額がかなり少なくなりますので、納める税金も少なくなります。

ただし、『特定の居住用財産の買換え特例』は課税を繰り延べする制度です。

『３０００万円特別控除』や『所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』だけでは適用しきれない、またはできない場合の軽減措置ですので、利用するケースは稀だと

思ってください。

 

 

ここでご紹介した譲渡取得税の軽減措置は、相続前の住宅を売却した際に利用ができる制度です。

子供と同居しよう・高齢者専用賃貸に引越そうなどと考えているときには、適用できる期間を知った上で自宅の売却を考えてください。

もっと早く売れば税金がかからなかったのにということにならないようにしてください。

軽減措置の適用を受けるには、確定申告が必要ですので覚えておきましょう。

また、軽減措置が適用されて減額される税額は、ケースによって異なる場合があります。

必要な税額については税理士や税務署にご相談・確認するようにしてください。

 

相続空家についての譲渡所得税の軽減措置→『相続空き家だけ！売却しても譲渡所得税がかからない・少なくなる軽減措置』