その土地、今のままで売却できる？家を建てる地目は決まっています！

土地の登記簿には、使用状況が登記された「地目」というものがあります。

住宅地であれば「宅地」、山であれば「山林」、農地であれば「田」といったことです。

地目には全部で２３種類あり、その種類によっては建物が建てられないものもあります。

相続などで土地を所有することになったものの、建物が建てられないとなると活用方法も限られます。

もちろん、その土地の価値も想定していたものとは違ってきます。

例え、隣の土地にビルが建っていたとしても、あなたの土地には建てられないということもあるのです。

あなたの所有している土地が、どのような地目になっているかを確認するには、権利証（登記済証）または登記識別情報で確認できます。

また、法務局で登記簿を取得することでも確認ができます。

登記簿の読み方はコチラで解説しています。→「相続不動産を確認する第一歩！不動産登記簿はこうやって見ます！」

ここでは、建物が建てられる「地目」について解説します！！

 

◆宅地

家や店舗・アパート・ビルなど建築物全般に建築ができます。

建物の建築や維持・利用をする上で必要な土地という解釈がされています。

宅地となっている地目については、売却のときでも支障になるものはありません。

 

◆山林・原野

山や山林など耕作の方法によらないで竹木や雑草が生育する土地とされています。

建物を建てることはできますが、住宅ローンを組む場合に、地目変更を求められる可能性があります。

売却する場合には、地目変更登記は売主側の負担が一般的です。

地目変更登記は、司法書士に依頼して５万円くらいがひとつの目安になります。

対象になる土地が住宅地などであれば、地目変更を先にするか、または地目変更登記をすることを成約条件として売却することを考えてください。

 

◆雑種地

家も建っていないが田や畑でもない土地で、駐車場や資材置場などに利用される土地とされています。

建物を建てることはできます。

住宅ローンを組む場合もほとんど問題はありませんが、稀に地目変更を求められることがあります。

金融機関によって異なりますので、無理に事前に地目変更をしなくても良いかと思います。

 

◆田・畑

米を育てる田んぼや他の農作物を育てる畑など、農耕地となっている土地とされています。

建物は建てられますが、田や畑に地目がなっている場合は売却には注意が必要です。

もともと、日本の食料確保が目的で地目が決められたため、勝手に売却・譲渡をされると食料自給率に影響があるという背景があります。

そのため、田や畑の地目変更には、農業委員会の許可が必要です。

現在、住宅地になっている地域では、農業委員会で地目変更が許可されるケースは多いですが、まわりが農地のところでは許可されないこともあります。

また、農業委員会の許可には時間を要します。

あらかじめ、許可スケジュールを考えた上で販売スケジュールを立てる必要があります。

 

◆現状と地目は異なることも多いので要注意！

現在、住宅が建っているからといって地目が宅地とは限りません。

先祖代々の土地に住宅を建て、現金で支払って家を建ててきた場合などは、地目変更がされていないまま受け継がれていることもあります。

売却を考えるときには、事前に確認をしておきましょう。

もし、ここで記載された地目以外のところは建物の建築はできません。

地目の変更についても、難しいケースが考えられますので司法書士への相談が必要です。

もちろん、不動産業者でも地目の確認はできますので、売却のご相談と一緒に依頼してみてください。