これっていつの？古い抵当権を抹消する方法と注意点を解説します！

住宅ローンを借りたときに設定される抵当権。

事業融資を借りたときに設定される根抵当権。

火災保険などで設定される質権。

これら担保権と呼ばれる権利は、売却のときには抹消または解除することが必要になります。

先祖代々受け継いできた土地では、今まで売買などされていないため、古い担保権が残されたままのことがあります。

明治・大正の頃のものもあると聞きますが、北海道では歴史が浅いため、そこまで古いものは稀です。

古い担保権は、すでに当事者の所在がわからなかったり、法人であってもすでに無いこともあります。

ここでは古い担保権の抹消・解除の方法について解説します。

担保権は種類がいろいろありますので、ここでは「抵当権」のみを想定します。

また、抹消・解除も意味合いが似ていて紛らわしいので、「抹消」で統一して解説していきます。

 

◆基本は債務者・債権者が揃って抹消を申請する

抵当権の抹消には、お金を借りた人=債務者とお金を貸した人=債権者が両者揃った上で、抵当権を抹消するというのが基本です。

そのため、抵当権が古いものだったとしても、当事者両者が書類を揃えて提出すると、もっとも早く抵当権の抹消ができます。

名義人本人が亡くなっているときなどは、相続人でも申請が可能です。

法人での抵当権で、すでにその法人が無い場合は、代表者による申請はできます。

また、法人が清算されている場合には清算人の協力が得られればスムーズにいくでしょう。

当事者がわかったとしても協力が得られないときには、残念ながら訴訟による手続きが必要になり時間がかかります。

当事者両者での申請は、可能性としては５０％というところでしょう。

「名義人の所在がわかる」かという問題と、「わかっても協力を得られるか」という両方の問題をクリアするのは、案外難しいものです。

 

◆単独で抹消を申請する方法もあります

古い抵当権である以上、当事者両方が揃って申請するのは難しいのは誰が見てもわかります。

しかも、おそらくもう効力のない抵当権であろうとも推測できます。

それでも、推測だけで抹消してしまってから、あとから「支払え！」となっても困りますので確認は必要です。

そこで、ある程度の客観的な資料に基づき、当事者どちらかの単独での抹消申請も可能になっています。

①支払った領収書などが残っている。
②権利者がいないことを証明する。
③支払うべき金額を預ける。
④抵当権の抹消を訴えて勝訴する。

以上のような４つの方法があります。

①～③については、資料を揃えるのが難しかったり、金額がかなりかかるなど、実際に抵当権抹消を単独で行うにはハードルが高くなります。

ただ、この方法で抹消ができれば時間も少なくて済みます。

しかし、書類も揃わないし、相手が誰なのかもわからない場合は④を選択することになります。

④の方法は、関係者の所在がわからないとか実体がすでにないとかを調べる必要があります。

そのため、時間をかなり要することを想定してください。

少なくても数ヶ月～１年くらいかかるケースもあるのです。

不動産の売却が決まってからでは、引渡しまでには間に合いません。

販売活動に入る前に、少なくとも抵当権抹消のメドをつけておくと良いでしょう。

抵当権の抹消については、司法書士が適任です。

事前に相談しておくと、売却もスムーズに行えると思います。

司法書士のご紹介は弊社でも行っておりますので、お気軽にご相談ください。