相続人の同意はどこまで必要？遺産分割が終っていない相続空き家

相続したくない！

知らない相続人がいる！？

親族の不動産を相続してみたが、思いがけないトラブルに悩まされることもあります。

住んでいる住宅などであれば維持管理もできるでしょうが、空き家になっているときは、住宅自体のトラブルも予想されます。

兄弟たちとの遺産分割協議が終っていない間は、その不動産は法律で定められた相続分に応じて共同所有していることになります。

空き家の管理行為の範囲には決まりがあり、その行為の範囲によって「共有者の同意がどこまで必要か？」ということに違いがあるのです。

空き家の管理範囲と共有者の同意について解説します！

 

◆各相続人ひとりでもできる行為

複数の相続人がいる場合でも、それぞれの相続人が単独でもできる管理行為は、以下のようなことが挙げられます。

・空き家の修繕（大規模な修繕を除く）
・雑草や木の伐採・せん定、塀や物置などの補修・修理
・空き家の耐震検査
・固定資産税の納付
・空き家の不法占拠者に対する立ち退きや返還請求など

 

◆共有者の過半数の同意が必要な行為

複数の相続人がいる場合に、各共有持分の過半数の同意が必要な管理行為は、以下のようなことが挙げられます。

・賃貸借契約や使用貸借契約の解除
・共有者の中からの占有使用者（居住者）の選定

共有者の人数の過半数ではないことに注意してください。

例えば、相続が妻と子供二人だったときには、妻の相続分は２分の１なので、妻単独でも上記の管理行為をすることができます。

しかし、子供一人では４分の１しか相続分がないため管理行為ができません。

少なくとも子供二人または妻と共同であれば、可能ということになります。

 

◆共有者全員の同意が必要な行為

複数の相続人がいる場合に、各共有者全員の同意が必要な管理行為は、以下のようなことが挙げられます。

・賃貸借契約の締結・売却・担保権の設定など
・建物の増改築・大規模修繕
・建物の解体

相続の対象となっている不動産の変更・処分にあたる行為は、共有者全員の同意が必要になります。

また、相続人の一人が【空き家対策特別措置法】に基づいて修繕の助言などを市区町村から受けたときでも、

他の相続人の同意が必要になると解釈されています。

感情のもつれにより遺産分割協議が進まないときには、厄介なことになりそうです。

 

◆自分の持分だけでも処分はできますが・・・

各相続人は、自分の相続分だけを第三者に譲渡することが可能です。

売却をするということもできます。

問題は、持分だけを購入する相手がいるのかということと、持分だけを売却したところで空き家の根本的な解決はできないところにあります。

遺産分割協議が進まない理由には、過去のいきさつや感情のもつれなど、法律では整理できないところがあります。

単なる手続きの遅れだけではないときは、第三者に相談して、遺産分割協議を速やかに進めるようにしてください。

 

◆持分だけの固定資産税の支払いはできません！

その年の１月１日の所有者に課せられる固定資産税。

複数の相続人がいるときには、その代表者に送られてきます。

「遺産分割協議は終わっていないので固定資産税は払いません！」というのは、原則通用しません。

また、各相続人の持分に応じて固定資産税をそれぞれ支払うということも受け付けていません。

その代わり、代表者が固定資産税を支払えば、法定相続分に応じて他の相続人に固定資産税の請求をすることができるようになります。

もちろん、役所も相談には乗ってくれますので、事情を考慮して対応策を考えてくれます。

固定資産税が高額な場合には、きちんと相談をしてみることから始めてくださいね。