一番多い媒介契約は専任媒介！３種類の媒介契約の良い点・悪い点

不動産を売却することを決めて売却を始める金額も決まったら、不動産会社と売却する契約を結びます。

「媒介契約」といいます。

媒介契約書では主に、次のような内容について確認を行います。

①売却を依頼する物件の内容
②依頼する不動産会社の業務と義務
③媒介契約の有効期間と更新
④指定流通機構への登録の有無
⑤売却を希望する金額（媒介金額）
⑥仲介手数料（報酬）の金額
⑦媒介契約の解除規定
⑧反社会勢力の排除規定

また、媒介契約書には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属選任媒介契約」の三種類があります。

売却を依頼する側は、この三種類のうち、どの契約形態で媒介契約を結ぶかは自由です。

それぞれの媒介契約の特徴をご紹介しますので、ご自分に合った契約形態で媒介契約書を結んでください。

 

◆一般媒介契約の特徴

• 複数の不動産会社と同時に媒介契約を締結することができます。


• 自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を介さないこともできます。


• 契約期間・指定登録機構への登録・販売状況報告についての義務規定がありません。

複数の不動産会社と媒介契約を締結できるため、買い手を見つけるためには有利なように見えます。

一方で、自社で決まる保証がないため、販売活動がおろそかになる傾向にあります。

チラシやサイト登録が後回しになるといったことも。

また、販売活動状況も報告義務がないため、どの程度活動をしているかもわかりにくい点が挙げられます。

不動産サイトで同じ物件がいくつもの不動産会社で掲載されている物件を見かけます。

このほとんどが一般媒介契約ですので、「売れない物件なのでは？」という買い手への疑念にもつながります。

一般媒介で契約を締結する際は、２社くらいまでに絞って依頼することをオススメします。

 

◆専任媒介契約の特徴

• 依頼する不動産会社は１社に限られます。


• 自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を介さないこともできます。


• 一度の媒介契約期間は３ヶ月が最長になります。（更新は可能）


• 契約から７日以内に指定流通機構への登録が必要です。


• ２週間に一度以上、販売報告義務が課せられます。（方法は指定なし）

不動産の媒介契約でもっとも多いのは、この専任媒介契約になります。

１社の不動産会社としか媒介契約を締結できないことは、依頼する方からは不利にも見えます。

しかし、売却ができれば必ず報酬が得られるため、不動産会社は広告物の掲載などを積極的に行なってくれます。

また、販売報告も２週間に１度はもらえます。

現在は報告書だけではなく、電話やメールなどでの報告も可能です。

自分が依頼した不動産が、どうような状況にあるかを把握しやすくなります。

指定流通機構については、後述します。

 

◆専属選任媒介契約の特徴

• 依頼する不動産会社は１社に限られます。


• 自分で買い手を見つけた場合でも、必ず不動産会社を介する必要があります。


• 一度の媒介契約期間は３ヶ月が最長になります。（更新は可能）


• 契約から５日以内に指定流通機構への登録が必要です。


• １週間に一度以上、販売報告義務が課せられます。（方法は指定なし）

先の専任媒介契約に内容はとてもよく似ています。

ただし、自分の親族などへ売却することが決まったときでも、依頼した不動産会社を介して手続きをしなくてはなりません。

仲介手数料がかかるため、相手の親族が嫌がるケースがあります。

また、販売報告義務が１週間に１回となっているため、かなり頻度が高い報告になります。

売却が進むような報告であれば、報告頻度も自然と上がります。

その一方で、なかなか動きが無い中で報告を受けるのは、「売れませんよ」といわれるようで迷惑に感じるお客様もいるため、報告頻度の高さは不信にもつながる場合があります。

 

◆指定流通機構とは？

指定流通機構とは登録している不動産会社だけが、依頼を受けた不動産を登録・閲覧できるシステムです。

北海道を管轄しているのは「東日本不動産流通機構」といい通称を「レインズ」といいます。

不動産の流通を広く情報共有することで透明性を高めることを目的としています。

不動産業者のほとんどが、このレインズに登録しています。

そのため、売却依頼を受けた不動産はほぼレインズへの登録がされることになります。

 

◆専任媒介契約が一番多いワケ

三種類の媒介契約の特徴を見ていただいたとおり、それぞれのメリット・デメリットを取りあせたものが「専任媒介契約」になっています。

特に、一般媒介契約でメリットと思われる複数の不動産会社登録は、あまりメリットとはいえません。

なぜなら、売却依頼を受けた不動産は、ほとんど指定流通機構へ登録されるからです。

登録された不動産は、どの不動産会社でも買い手を見つけることができます。

むしろ、依頼を受けた不動産会社が販売活動に力が入らないといったデメリットの方が、売主としては大きくなります。

専属専任媒介契約では、制限が厳しく、これも販売活動には支障があります。

専任媒介契約が多くなるワケが、これで理解いただけると思います。