空き家は解体するべき？建物の解体で注意すべき点と必要な手続き

空き家を売却するときに、もっともご相談内容として多いことは『家の解体をするべきか？』にあります。

建物を解体すると、当然、解体費用がかかります。

建物規模にもよりますが″２００万以上はかかる″と考えていただきたいところです。

しかし、建物を解体したからといって、更地の土地が必ず売れるわけでもありません。

建物を解体してしまうと、固定資産税は住宅用地の適用が受けられずに高くなります。

費用を抑えるためには建物をそのままにするということもありますが、建物の維持管理にも費用はかかります。

空き家になることで思いがけないトラブルになることもあり、心配の種は尽きません。

やっぱり解体するか・・・でも、費用が・・・

空き家になった建物の解体問題についてお話しします！！

 

◆空き家を売却するときの解体のタイミング

建物を解体するといっても、そのまま所有するのか売却するかによって問題点は変わってきます。

所有する場合は、更地の方が管理はしやすいですし、トラブルも起きにくいです。

その代わり、固定資産税が高くなることを覚えておいてください。
→『空き家のままでは固定資産税が６倍に！【空き家対策特別措置法】』

空き家を売却する場合には、最初から建物を解体する必要はありません。

成約をする条件として「解体更地渡し」と明記することで、売却が決まってから解体をして引き渡すことができます。

それまでに維持管理の問題がありますので、火災保険をかけるとか管理を依頼するとかはありますが、大きな出費を抑えることができます。

解体費用を引渡し後に支払えるように、解体会社と打合せをしておくといいでしょう。

また、相続空き家の税制優遇を受けるためにも解体はあまり急がない方が良いこともあります。
→『相続空き家だけ！売却しても譲渡所得税がかからない・少なくなる軽減措置』

更地にしてから何年も放置して売却すると、譲渡所得税がかかることもあるので注意してください。

空き家の解体には、各自治体の助成制度を利用して、費用を抑えることもできます。

『札幌市/ブロック塀等の撤去工事の補助費用』

『札幌市/木造住宅の除去工事の補助費用』

『石狩市危険空家除去費補助金について』

『北広島市空き家等解体補助金』

『小樽市特定空家等住宅除去費用助成制度』

空き家の解体を先にしなくてはならない場合は、空き家解体のためのローンもあります。

『北海道銀行/空き家解体有効活用ローン』

『北洋銀行/空き家解体優遇のご案内』

 

 

◆共有者全員の同意が必要な空き家の解体

相続人が複数いて、不動産の所有が共有状態のときには、建物解体には共有者全員の同意が必要です。
→『相続人の同意はどこまで必要？遺産分割が終っていない相続空き家』

建物の解体は処分行為と位置付けられるからです。

勝手に建物の解体をした場合には、感情のもつれに発展したり、損害賠償請求の対象にもなります。

また、費用の負担を誰がするのかということを決めておくことも、のちのちのトラブル回避に役立ちます。

遺産分割協議と相続登記を早めに行って所有者を確定させ、空き家の処分の妨げにならないようにしておくことが大切です。

 

◆市区町村へ届出しないと課税される未登記建物の解体

敷地上にある建物が未登記の建物ということがあります。

登記されているか未登記であるかは登記簿（登記事項証明書）を確認することでわかります。

建物が登記がされていなくても、各市区町村によって課税対象になっていますので、解体したときには届出をすることが必要です。

届出をうっかり忘れると、固定資産税や都市計画税を支払うことになりますので注意してください。

この届出は相続人ひとりでもできます。

課税対象建物かどうかは、納税通知書で確認するか各市区町村で評価証明書を取得するとわかります。

 

◆建物滅失登記が必要になる登記している建物の解体

登記がされている建物を解体したときには、建物滅失登記を行う必要があります。

建物滅失登記は、建物解体から１ヶ月以内に申請することになっており、その申請をしなかった場合には罰則も規定されているのです。

申請は所有者や登記名義人となっていますが、相続人でも可能です。

また、個人ですることもできますし、土地家屋調査士に依頼するという方法もあります。

建物滅失登記がされないままのときには、土地を売却したときに住宅を新築しても表示登記ができないとか住宅ローン抵当権設定ができないなどが起こりえます。

建物を解体したあとは、できるだけ早く手続きをしてください。

なお、市区町村への家屋滅失届も原則的には必要なのですが、建物滅失登記がされると登記所から市区町村へ通知が行われるため、実務上は届出の必要はありません。

 

◆担保権がついたままの建物の解体は要注意！！

住宅ローンの抵当権や事業融資の根抵当権など、いわゆる担保権が設定されている建物の解体には注意が必要です。

すでに支払いを終えていることが確認できる書面がある場合は、解体をすることを債権者へ報告する必要はありません。

しかし、支払いが終えていないまたはその有無がわからない場合は、債権者に対して問合せが必要です。

勝手に解体をした場合は、担保能力が失われたとされて融資の一括返済を求められることもあります。

支払が完了しているときには、完済を証明する書面をもらっておくといいでしょう。

抵当権などが設定されたままの建物滅失登記は、受付けてもらえないこともあります。

完済を証明する書類を添付することで、申請を受け付けてもらえるからです。